Обзор изменений законодательства:

Изменения в Гражданском кодексе РФ в части недвижимого имущества

10 января 2022

Федеральным законом от 21.12.2021 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 430-ФЗ) в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) были внесены изменения, касающиеся недвижимых вещей — земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и машино-мест, а также изменения в части возникновения права собственности на указанные объекты, прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение, правила пользования собственником здания или сооружения чужим земельным участком, а также правила признания права собственности на бесхозяйные линейные объекты.

Соответствующие изменения вступают в силу только 1 марта 2023 года, за исключением положений о правилах постановки на учет линейного объекта, которые вступили в силу 21 декабря 2021 года.

1.  Подраздел 3 раздела 1 «Объекты гражданских прав» ГК РФ дополнен главой 6.1 «Недвижимые вещи»

В данной новой главе ГК РФ определены виды и понятия недвижимых вещей — земельного участка, помещения, установлены общие принципы образования недвижимых вещей. Например, помещение определяется как обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях. Указывается, что здания и сооружения как объекты недвижимости создаются в результате строительства. Кроме того, здания и сооружения могут быть образованы как в результате раздела недвижимой вещи, так и в результате объединения нескольких недвижимых вещей.

Помещения, машино-места как недвижимые вещи могут быть образованы в том числе в результате раздела недвижимой вещи, объединения смежных недвижимых вещей либо в результате реконструкции здания, сооружения, при проведении которой образуются помещения, машино-места как новые недвижимые вещи.

В отношении жилых и нежилых помещений установлен единый правовой режим и определено, что помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом и по общему правилу не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи. Исключением является случай передачи таких помещений, пригодных для самостоятельного использования, в пользование третьим лицам по решению, принятому двумя третями голосов собственников помещений, машиномест в здании или сооружении.

Вводится норма, согласно которой в одном здании, сооружении может быть образовано не менее двух помещений и (или) машино-мест. При этом важным нововведением является запрет на образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства.

2. Раздел 2 ГК РФ дополнен новой главой 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места»

В данной главе закреплен ряд важных положений, рассмотренных ниже.

(а) Правила возникновения права собственности на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места при их создании

Собственником нового здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения и машино-места будет считаться собственник участка, на котором они расположены. В случае, если лицо получит государственную или муниципальную землю для строительства, собственником построенной недвижимости станет соответствующее лицо. Следует отметить, что указанные общие правила могут быть изменены законом или договором.

Данная норма конкретизирует важный принцип единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка, закрепленный в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

(б) Особенности права собственности на отдельные объекты

Среди прочего вводится норма, согласно которой при государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание или сооружение в целом прекращается.

(в) Пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком, восстановление объекта недвижимости

Уточняются права собственника здания или сооружения, расположенных на чужом земельном участке. Такой собственник вправе пользоваться земельным участком на условиях и в объеме, предусмотренных законом или договором с собственником земельного участка. В отсутствие законодательного регулирования или договора с собственником чужого земельного участка собственник здания или сооружения вправе пользоваться чужим земельным участком в объеме, необходимом собственнику здания или сооружения для обеспечения доступа к этим объектам недвижимости.

Если здание или сооружение, расположенное на чужом земельном участке, утрачено в результате наступления так называемого «риска случайной гибели» (например, в результате пожара), то собственник такого здания или сооружения по общему правилу сохраняет описанные выше права пользования чужим земельным участком.

Также важным нововведением является право собственника здания или сооружения, расположенного на чужом земельном участке, на его восстановление, если такой объект недвижимости был утрачен в результате случайной гибели. Однако если собственник в течение пяти лет с момента случайной гибели соответствующего здания или сооружения не приступит к его восстановлению, то по общему правилу право пользования чужим земельным участком, на котором было расположено утраченное здание или сооружение, прекращается.

(г)  Права собственников помещений и машино-мест на общее имущество в здании, сооружении, многоквартирном доме и на земельный участок под ним

Введена норма, согласно которой собственнику помещения, машино-места будет принадлежать доля в праве собственности на общее имущество в таком здании или сооружении. Важным нововведением является сохранение права общей долевой собственности владельца помещений, машино-мест на земельный участок, на котором расположено соответствующее здание или сооружение, в случае его сноса либо разрушения.

По общему правилу собственникам помещений, машино-мест в здании или сооружении будет принадлежать на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения, машино-места имущество в этом здании или сооружении, которое определяется как общее имущество. Виды такого общего имущества указаны в Законе № 430-ФЗ. При этом собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащие ему помещение, машино-место.

Вместе с тем в ряде случаев общее имущество можно предоставить в пользование третьим лицам. Так, по общему правилу общее имущество в здании или сооружении, пригодное для самостоятельного использования, можно будет предоставить в пользование третьим лицам по решению, принятому двумя третями голосов собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении, при условии, что такое предоставление третьим лицам не нарушит охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест в этом здании или сооружении. Стоит отметить, что определение большинства голосов как «две трети» представляется неудачным с точки зрения юридической техники.

(д)  Правила прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение

Вводится достаточно строгое и допускающее значительный элемент административного и судейского усмотрения правило, влекущее лишение лица права собственности на помещение. Оно охватывает случаи, когда собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение. В таких случаях уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. При этом в случае, если собственник помещения после предупреждения продолжит осуществлять вышеуказанные действия либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску уполномоченного органа может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом судебных расходов.

3. Изменения в регулировании линейных объектов

Уточнены правила признания права собственности на бесхозяйные линейные объекты, к которым согласно пункту 10.1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации относятся линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги и другие подобные сооружения. В частности, установлен срок, по истечении которого со дня постановки линейного объекта на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь (данный срок составляет три месяца). Следует отметить, что ранее срок для осуществления таких действий составлял один год.

Изменения коснулись также и лиц, которые могут обратиться в суд с требованием о признании права собственности на бесхозяйные линейные объекты, к которым будут относиться лица, обязанные в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию таких линейных объектов.

Законом № 430-ФЗ также определена возможность раздела линейного объекта и образования на его основе одного или нескольких линейных объектов.

Основные выводы

Поправки в ГК РФ, внесенные Законом № 430-ФЗ, в целом представляют собой кодификацию сложившейся судебной практики по вопросам недвижимости.

В целом мы считаем, что поправки, внесенные в ГК РФ рассмотренным выше законом, положительно повлияют на упорядочение отношений в сфере недвижимости и на защиту соответствующих прав владельцев такого имущества. Однако новая норма касательно прекращения права собственности на бесхозяйно содержимое помещение содержит в себе риск злоупотреблений, а также риск административного и судейского усмотрения при оценке конкретных обстоятельств дела и принятии решения.


*           *           *

Настоящий аналитический обзор не является исчерпывающим описанием всех изменений в ГК РФ, не представляет собой юридическое заключение по изложенным в нем вопросам, а также не заменяет и не может заменять собой необходимость получения юридической консультации в конкретной практической ситуации.

Специалисты компании Юникон всегда рады оказать вам необходимую помощь в части разъяснения новых положений законодательства, а также оказать поддержку в их применении на практике.