Новое постановление Пленума Верховного Суда о самовольных постройках

12 декабря 2023 г. Пленум Верховного Суда РФ принял новое Постановление № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее — Постановление № 44).

Следует отметить, что применение положений российского законодательства о самовольных постройках вызывало много вопросов в судах. В Постановлении № 44 обобщена правоприменительная практика в отношении ключевых вопросов, возникающих при рассмотрении споров, связанных с самовольным строительством (в т.ч. о сносе самовольных построек, приведении их в соответствие с установленными требованиями, признании на них права собственности).

В связи с принятием Постановления № 44 утратили силу связанные с самовольным строительством пункты давно действовавшего Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22).

Некоторые пункты Постановления № 44 повторяют ранее изложенную в Постановлении № 10/22 позицию, другие — закрепляют новые положения, в т.ч. выработанные в судебной практике.

1. Какие объекты могут быть признаны самовольной постройкой?

В Постановлении № 44 подчеркивается, что самовольной постройкой могут быть признаны только объекты недвижимости в силу их природных свойств — т.е. здания и сооружения, отвечающие критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов.

Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.

Положения ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке не распространяются на:

• объекты, которые в силу прямого указания закона подчинены режиму недвижимых вещей, но не являются таковыми в силу своих природных свойств (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания);
• объекты движимого имущества (например, нестационарные торговые объекты);
• неотделимые улучшения земельного участка (например, замощения, ограждения).

Постановление № 44, как и ранее Постановление № 10/22, указывает, что наличие регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не исключает возможности предъявления требования о сносе объекта, если он имеет признаки самовольной постройки. Однако орган местного самоуправления (или орган государственной власти субъекта РФ в городах федерального значения) не вправе принимать решение о сносе объекта, если право на объект или его часть зарегистрировано в ЕГРН. Для сноса в таком случае нужно обращаться в суд.

2. Признаки самовольной постройки

При рассмотрении спора решающее значение имеют признаки самовольной постройки. К ним Постановление № 44 (вслед за ст. 222 Гражданского кодекса РФ) относит следующие:

• возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
• возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
• возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
• возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Указанный перечень является исчерпывающим — органы государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки.

Если постройка возведена на арендуемом земельном участке и договор аренды не предусматривал возможности создания соответствующего объекта, то такая постройка является самовольной.

Помимо этого, по общему правилу возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Однако отмена разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию объекта не свидетельствует о том, что постройка является самовольной.

3. Когда суд вправе отказать в сносе самовольной постройки?

Суд вправе отказать в сносе самовольной постройки, в т.ч. в следующих случаях:

• если при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, не предоставленном лицу в установленном порядке, будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности оформления им права на данный земельный участок;
• если самовольная постройка возведена с нарушением вида разрешенного использования земельного участка, однако будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.

4. Когда суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку?

На наш взгляд, важным является положение Постановления № 44, согласно которому признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Ссылаясь на ст. 10 ГК РФ, суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку в случае недобросовестного поведения истца. Такой подход позволяет отойти от формализма и пресекать злоупотребление правом со стороны лиц, которые возвели самовольные постройки.

* * *

Данный обзор не является исчерпывающим описанием содержания Постановления № 44 и не отменяет необходимости получения юридической консультации в конкретной ситуации.

Эксперты правового департамента Юникона будут рады разъяснить вам положения законодательства и оказать необходимую поддержку в их применении.

Узнайте больше о наших услугах в области налогового и правового консультирования