Изменения законодательства в части недвижимого имущества в 2025 г.

Изменения, касающиеся недвижимого имущества, внесены в законодательство двумя принятыми законами:

• Федеральным законом № 487-ФЗ от 26.12.2024 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — «ФЗ № 487-ФЗ»);
• Федеральным законом № 176-ФЗ от 12.07.2024 «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее — «ФЗ № 176-ФЗ»).

В первую очередь эти изменения направлены на предотвращение эксплуатации и исключение из оборота:

• объектов недвижимости, в отношении которых не был проведен кадастровый учет и регистрация прав;
• земельных участков, сведения о границах которых не внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и расположенных на них объектов недвижимости (кроме линейных). 

Теперь рассмотрим ключевые изменения подробнее.

1. С 01.01.2025 выросла государственная пошлина за регистрацию прав и сделок с недвижимостью. Размер госпошлины зависит от стоимости объекта и от того, физическим или юридическим лицом является налогоплательщик.

Согласно изменениям в пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ), внесенным ФЗ № 176-ФЗ, для физических лиц госпошлина составляет:

• если стоимость объекта меньше 20 млн руб. — 4 000 руб.;
• если стоимость объекта больше 20 млн руб. — 0,02% от кадастровой стоимости объекта, но не более 500 тыс. руб.

Для юридических лиц госпошлина составляет:

• если стоимость объекта меньше 22 млн руб. — 44 000 руб.;
• если стоимость объекта больше 22 млн руб. — 0,2% от кадастровой стоимости, но не более 1 млн руб.

Аналогичный порядок расчета госпошлины применяется при продаже машино-мест (п. 2 ст. 333.34-1 НК РФ).

Кроме того, введена возможность ускоренной регистрации сделок с недвижимостью — в этом случае госпошлина должна уплачиваться в двойном размере (п. 1.1 ст. 333.33 НК РФ с 01.01.2025).

2. С 01.01.2025 введен новый вид госпошлины, которую нужно уплатить при постановке объекта недвижимости на кадастровый учет. 

Размер этой госпошлины зависит от того, регистрируются ли права на объект недвижимости. При постановке на кадастровый учет госпошлина составляет:

• для физических лиц — 2 000 руб.;
• для юридических лиц — 22 000 руб.

При постановке на учет и регистрации права собственности размер госпошлины определяют, исходя из кадастровой стоимости.

Для физических лиц:

• если стоимость меньше 20 млн руб. — 6 000 руб.;
• если стоимость больше 20 млн руб. — 2 000 руб. + 0,02% от кадастровой стоимости.

Для юридических лиц:

• если кадастровая стоимость меньше 22 млн руб. — 66 000 руб.;
• если стоимость больше 22 млн руб. — 22 000 руб. + 0,2% от кадастровой стоимости

3. С 01.03.2025 вступил в силу ФЗ № 487-ФЗ, который обязывает собственника по окончании строительства регистрировать объект недвижимости в ЕГРН.

Действовавший ранее порядок эксплуатации зданий и сооружений не обязывал собственников ставить их на кадастровый учет и регистрировать права. Между тем, по оценкам Росреестра, в каждом регионе России находится от 1 тыс. до 5 тыс. незарегистрированных жилых домов. Новый закон должен устранить эту проблему.

Регистрация построенных объектов необходима для защиты прав на объект недвижимости. Без постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности владелец юридически не является таковым. Это создает риски для него: при чрезвычайных ситуациях, в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, земельного либо имущественного спора доказать свои права на недвижимость ему будет затруднительно.

Законом введен запрет на эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства, не поставленных на кадастровый учет, а также на эксплуатацию объектов, права собственности на которые не зарегистрированы.

Закон предусматривает, что застройщик, который заключил с дольщиками договоры долевого участия, после завершения строительства обязан самостоятельно направить в Росреестр заявление о государственной регистрации права собственности каждого дольщика и постановке на кадастровый учет принадлежащих дольщику квартиры или машино-места. Доверенность от дольщика для этого не требуется. После завершения процедуры застройщик должен передать дольщику выписку из ЕГРН.

Застройщики обязаны подавать документы на регистрацию не позднее чем через 30 дней после подписания акта приема-передачи квартиры — как двустороннего (между дольщиком и застройщиком), так и одностороннего (который подписывает лишь застройщик, если дольщик по какой-то причине не может принять квартиру в установленный срок).

Если отдельное помещение или машино-место построены без привлечения средств дольщиков, но входят в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, возведенного в соответствии с  Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан подать заявления о регистрации своих прав на них не позднее 6 месяцев с даты кадастрового учета здания.

За несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним для собственников предусмотрена административная ответственность в форме штрафа:

• для граждан — в размере от 1 500 до 2 000 руб.;
• для должностных лиц — от 3 000 до 4 000 руб.;
• для юридических лиц — от 30 000 до 40 000 руб.

4. С 01.03.2025 нельзя регистрировать сделки с земельными участками, сведения о границах которых отсутствуют в ЕГРН.

Согласно изменениям, внесенным в статью 26 закона «О регистрации недвижимости», земельные участки, сведения о границах которых отсутствуют в ЕГРН, отныне невозможно продать, подарить, обменять или сдать в аренду. Также нельзя поставить на кадастровый учет или оформить в собственность здание, сооружение либо строящийся объект, расположенные на таком участке (за исключением линейных объектов). Обязательность новых правил не зависит ни от категории участка, ни от вида его разрешенного использования.

В случае отсутствия в ЕГРН сведений о границах земельного участка, Росреестр приостановит регистрацию прав на него, в том числе и регистрацию обременений и ограничений. Единственное исключение предусмотрено для случаев установления сервитута в отношении земельного участка. 

Важно! В отличие от земельных участков, о невозможности регистрации ограничений и обременений в отношении зданий и сооружений в законе прямо не говорится. Поэтому такая регистрация, по всей видимости, остается возможной и при отсутствии в ЕГРН сведений о границах земельных участков, на которых расположены такие объекты недвижимости.

Кроме того, наличие в ЕГРН сведений о границах земельного участка не потребуется в случае, если постановка на кадастровый учет или регистрация прав на здание или сооружение осуществляются в связи с прекращением их существования.

По нашему мнению, поправки, внесенные ФЗ № 487-ФЗ и ФЗ № 176-ФЗ, несколько усложняют совершение сделок с недвижимостью: от покупателей потребуется большее внимание к надлежащему учету земельных участков в части описания местоположения их границ, а продавцы будут нести дополнительные временные и финансовые затраты.

* * *

Настоящий обзор не является исчерпывающим описанием изменений в законодательстве, не представляет собой юридическое заключение по изложенным в нем вопросам, а также не заменяет и не может заменить собой юридическую консультацию в конкретной практической ситуации.

Специалисты Юникон АО всегда рады оказать вам помощь в части разъяснения новых положений законодательства, а также поддержку в их применении на практике.

Узнайте больше о наших услугах налогового и правового консультирования