Дать и взять

От нового инструмента - жилищных вкладов - не ждут революции на ипотечном рынке

Закон о жилищных вкладах все же начнет работать в России спустя десятилетия обсуждений этой идеи. Впрочем, и банкиры, и застройщики оценивают такие вклады в лучшем случае как нишевые продукты.

Идее привлечь в банки "длинные депозиты" несколько десятилетий. Например, в 2008-м как альтернативу ипотеке рассматривали появление сберегательных строительных касс. В качестве примеров рассматривался зарубежный опыт. Соответствующие законопроекты неоднократно вносились в Госдуму, но не получали одобрения депутатов.

В текущем виде все варианты трансформировались в договор жилищного сбережения (ДЖС). Законопроект был внесен в Госдуму РФ в октябре 2023 года, одобрение правительства и ЦБ РФ получил в марте 2024-го. Рассмотрение документа депутатами растянулось еще более чем на 2 года. Президент подписал закон 4 июля. С 1 января 2027 года он вступит в силу.

Суть ДЖС вкратце такова - вклад открывается минимум на 3 года, по истечении которых банк обязуется предоставить заемщику ипотечный кредит. Но при условии, что вкладчик соответствует требованиям банка. Использовать накопления на улучшение жилищных условий без потери процентов можно уже через год. Вклад можно пополнять, и он имеет повышенную страховую защиту

Придут ли в банки длинные деньги

Собеседники "ДП" в финансовых кругах предположили, что придание целевому жилищному депозиту законодательной базы выглядит как один из очередных шагов к отмене субсидируемой ипотеки. Государство пытается переложить собственные затраты на решение жилищных проблем населения на плечи самого населения. Национальный проект "Семья", который и реализует семейную ипотеку, рассчитан на срок до 2030 года. К этой дате начнутся первые выплаты по целевым жилищным вкладам. Сегодня свыше половины новых вкладов открывается на 3 месяца, а на сроки от полугода и дольше приходятся считаные проценты рынка. Ставки по трехлетним депозитам ниже, чем по коротким.

"Банки сигнализируют, что не верят в длинные деньги под текущую доходность и закладывают ожидания снижения ставки. Спрос на реально длинные вклады в стране практически не сформирован, и закон пытается создать его директивно, через страховую льготу, а не через рыночный интерес", - считает партнер аудиторско-консалтинговой группы " Юникон " Эдуард Румянцев.

В своем исследовании "Дом.РФ" отмечал, что в 2025 году при покупке строящегося жилья доля собственных накоплений покупателей составила 33%, или 1,7 трлн рублей. Сейчас на банковских вкладах у населения скопилось 66 трлн рублей, из которых 5,5 трлн отложено жителями Петербурга. По данным Агентства по страхованию вкладов, 49,8% депозитной массы сформированы накоплениями до 3 млн рублей.

"Потенциальная доля жилищных вкладов в первые годы, на мой взгляд, будет небольшой, возможно, в пределах 20-50 млрд рублей. Если сравнивать доходность с ОФЗ на тот же срок или регулярным переоткрытием коротких депозитов, то у жилищного вклада преимущество только одно - страховое покрытие от АСВ в размере 10 млн рублей", - рассуждает заместитель управляющего петербургским филиалом Росдорбанка Вера Бубнова.

Текущие рыночные ставки по депозитам на трехлетний срок, по данным "Сравни.ру", находятся в диапазоне 6,5-12,5% годовых.

По мнению Эдуарда Румянцева, для кредитной организации новый вид целевого депозита - не бесплатный ресурс, а дополнительная нагрузка. Прежде всего повышение страхового лимита с 1,4 млн до 10 млн рублей - это на порядок больший потенциальный объем выплат при отзыве лицензии. "Когда лимит для отдельных категорий счетов поднимали даже до 3 млн, нагрузка на АСВ росла на 15-16% при увеличении доли полностью застрахованных вкладчиков всего на 1-1,5 п. п. Для лимита 10 млн эффект будет кратно больше, - рассуждает эксперт. - Вопрос, за чей счет: либо это специальная повышенная ставка отчислений именно для банков - участников программы, либо нагрузка размывается по всей системе страхования вкладов, что фактически означает субсидирование одних банков за счет других". Пока в законе этот механизм не детализирован.

"Если банк, принимающий такой вклад, обяжут в перспективе предоставить ипотеку, это автоматически сужает круг участников до тех игроков, у которых есть и длинный баланс, и готовность брать на себя процентный и кредитный риск, - отмечает Вера Бубнова. - Для небольших и средних банков это может оказаться слишком тяжелой моделью".

Стимул рынка жилья

Как говорят участники рынка строительства жилья, вряд ли новый продукт повлияет на продажи. Доходность вклада не сможет хотя бы частично компенсировать рост стоимости недвижимости: покупатель будет регулярно отставать от необходимого первоначального взноса.

"За последние 5 лет стоимость жилья росла примерно в 1,5 раза быстрее инфляции. Поэтому главный риск жилищного вклада заключается в том, что доходность сбережений может не успевать за удорожанием квартир.

Инструмент может быть востребован у покупателей с длинным горизонтом планирования, однако без конкурентной ставки и понятных условий будущей ипотеки массовым он, скорее всего, не станет", - считает бизнес-партнер TrendAgent Санкт-Петербург Вера Голубева.

По словам девелоперов, жилищные вклады не станут источником дополнительного спроса. По их мнению, более эффективной могла бы стать модель, в которой банк и застройщик заранее формируют для вкладчика понятный маршрут к покупке: срок накопления, целевой размер первоначального взноса, перечень проектов и условия будущей ипотеки.

Без такой связки жилищный вклад останется обычным депозитом с целевым назначением.

В первые годы жилищные вклады могут скорее перенести часть спроса на более поздний срок, чем привести новых покупателей, считает Вера Голубева. "Клиент, который сегодня мог бы рассматривать рассрочку или семейную ипотеку, получит еще один сценарий - несколько лет копить первоначальный взнос", - отмечает она.

Таким образом, расширить число покупателей новостроек новый механизм не сможет. Для строительного рынка решающим фактором по-прежнему останется доступность ипотеки - прежде всего размер ставки и ежемесячного платежа после получения кредита.

Региональные практики В России есть примеры реализации схожих накопительных программ, инициаторами которых стали сами регионы. Но участвовать в них могут только определенные категории населения: очередники, жители аварийного жилья, ветераны труда и т. д.

В Республике Башкортостан необходимо вносить на депозит в банке-партнере не менее 3 тыс. рублей ежемесячно в течение 3-6 лет. Ставка по депозиту предлагается на уровне 1-2% годовых (правительство региона обязуется софинансировать взносы в размере не более 50 тыс. в год). По окончании периода накопления выдается льготная ипотека под 5,2% годовых в сумме не более 1,5 млн рублей. По данным ЦИАН, сегодня в Уфе купить студию или однокомнатную квартиру можно за сумму от 2,9 млн до 5,3 млн рублей. В Краснодарском крае нуждающиеся в улучшении жилищных условий также могут рассчитывать на социальные выплаты от региона не более чем на 36 тыс. рублей в год. При депозите от 1 года до 5 лет диапазон ставок составит от 3% для пятилетнего до 7,5% для годового вклада. Ставка по ипотеке - 5- 6 % годовых.

В 2023 году пресс-служба администрации Краснодарского края сообщала, что за время реализации программы (с 2020 года) жилищные условия улучшили более 2350 человек.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

ЕКАТЕРИНА ЩУРИХИНА директор по рейтингам кредитных институтов агентства "Эксперт РА"

Доля долгосрочных вкладов свыше 3 лет на текущий момент минимальная - менее 2% от общего объема средств населения. Причинами являются как неопределенность макроэкономической ситуации в целом, из- за чего население предпочитает иметь более гибкий доступ к средствам, так и более высокие ставки по краткосрочным вкладам на фоне жесткой денежно- кредитной политики, которая наблюдается в течение последних 2 лет.

В первые годы появления жилищных вкладов их доля в общем объеме не будет значимой. Необходимо появление позитивного опыта у граждан по использованию данного механизма с последующим оформлением ипотечного кредита. Для банков данные средства вряд ли станут в полной мере источником "длинных" денег в том числе по причине того, что они могут быть изъяты раньше трехлетнего срока, если будут направлены на сделку по приобретению недвижимости (например, в виде первоначального взноса). Также кредитным организациям будет невыгодно фиксировать повышенные проценты по таким вкладам, чтобы избежать в будущем процентного риска при снижении ставок в экономике. Граждане, в свою очередь, будут лишены возможности оперативного управления данными деньгами и размещения их под повышенные проценты на более короткие сроки в период увеличения ставок, однако получат возможность расширенного страхового покрытия по ним.

ПАВЕЛ ЖОЛОБОВ младший управляющий директор рейтинговой службы НРА

Это попытка системно решить проблему нехватки "длинных денег" в банковской системе. Сегодня доля вкладов физлиц свыше года составляет 18,3%, а фондирование со сроком от 3 лет практически отсутствует. Для банка такой депозит несет операционные издержки и управляемые риски. Страховая сумма до 10 млн рублей, очевидно, увеличит отчисления в фонд АСВ, что удорожает стоимость привлечения. Есть риски массового досрочного расторжения под влиянием внешних шоков: резкого изменения цен на недвижимость или дефолтов застройщиков. Защитный механизм заложен в самой конструкции продукта: проценты выплачиваются только при соблюдении условий договора. Это, по сути, ковенанты, невыполнение которых приводит к не начислению или утрате процентов. Такая условность резко снижает стимулы к преждевременному изъятию, так как вкладчик теряет накопленный доход.

По долгосрочным депозитам ставка априори не может быть высокой - чем длиннее временной горизонт, тем выше вероятность реализации риска, которая снижает депозитную ставку. Кроме того, ставка может быть плавающей, привязанной к ключевой ставке. Операторами станут прежде всего крупные системно значимые банки. Небольшие банки могут подключаться при наличии партнерств с застройщиками, но для них барьер входа выше из-за издержек, связанных с администрированием и необходимостью предлагать более высокую ставку, чем лидеры рынка.

КСЕНИЯ САДКОВА директор по продажам LEGENDA

Будем честны, цены все равно будут опережать ставку по вкладу, особенно в условиях сегодняшней инфляции. Поэтому мера точно не поможет в ближайшей перспективе накопить на квартиру, это и в прошлом не помогало, когда инфляция была меньше.

dp.ru