Жилищный вклад: новый способ накопить на квартиру

Жилищный вклад — это новый инструмент для накопления денег именно на жилье. Он заработает с 2027 года и будет сочетать повышенную страховку с жесткими ограничениями на использование денег. Финуслуги поговорили на эту тему с партнером аудиторско-консалтинговой группы «Юникон» Эдуардом Румянцевым и разобрали, как будет работать новый финансовый инструмент и какие риски он несет для банков и вкладчиков.

Что такое жилищный вклад простыми словами​

Жилищный вклад — это специальный банковский продукт для накопления на жилье. Официальное название — договор жилищных сбережений (ДЖС). В отличие от обычного вклада, деньги можно потратить только на цели, связанные с недвижимостью: первоначальный взнос по ипотеке, покупку квартиры, строительство дома или погашение действующего жилищного кредита.

Предполагается, что клиент будет вкладывать деньги под повышенный процент, а затем оформлять ипотечный кредит. При этом банки для поддержки держателей жилищного депозита смогут разработать специальные условия — повысить ставку по вкладу и/или снизить процент по ипотеке.

Государство установило на этот вид сбережений повышенную страховку. Возмещение по такому договору выплачивается вкладчику в размере 100% от суммы вклада на день наступления страхового случая, но не более 10 млн ₽. Но вот забрать деньги досрочно без потери процентов не получится, за некоторыми исключениями. Подробнее об этом мы писали в статье «Жилищный вклад с 2027 года: закон подписан — условия и ограничения».

С чего все началось

Закон о жилищных вкладах начнет работать с 1 января 2027 года, спустя десятилетия с момента начала обсуждения этой идеи. В 2008-м как альтернативу ипотеке рассматривали появление сберегательных строительных касс. В качестве примеров рассматривался зарубежный опыт. Соответствующие законопроекты неоднократно вносились в Госдуму, но не получали одобрения депутатов.

Сейчас все варианты трансформировались в договор жилищного сбережения (ДЖС). Законопроект был внесен в Госдуму РФ в октябре 2023, одобрение правительства и ЦБ РФ получил в марте 2024 года. Рассмотрение документа депутатами растянулось еще более чем на два года. Президент подписал закон 4 июля. С 1 января 2027-го он вступит в силу.

Как будут работать жилищные вклады

Для человека, который решил открыть жилищный вклад, есть несколько базовых условий:

Вклад сможет открыть только физическое лицо.

Деньги с вклада можно будет направить только на приобретение жилья или первоначальный взнос по ипотеке, а также на погашение/обслуживание уже имеющейся ипотеки.

Вклад открывается минимум на три года, но пополнять депозит можно в любое время. Забрать накопления можно будет тогда, когда вкладчик решит оплатить покупку жилья или принять участие в долевом или индивидуальном жилищном строительстве.

Но есть нюансы. Договор можно расторгнуть досрочно без потери процентов только минимум чем через полтора года после его заключения. Также средства со всеми накопленными процентами можно будет получить, если вкладчик расторгает договор досрочно, но не ранее чем через год с даты его заключения, и направляет накопленные средства на улучшение жилищных условий, а также если банк отказывается выдать кредит по договору по истечении срока накопления.

В остальных случаях, если при прекращении договора средства не будут направлены на улучшение жилищных условий, проценты по вкладу выплачиваются по ставке, которая действует для вкладов «до востребования» — как правило это 0,01% (если более высокий процент не предусмотрен в договоре).

ДЖС: где могут возникнуть риски

​Закон о договорах жилищных сбережений с минимальным сроком три года, целевым назначением и повышенной страховкой до 10 млн ₽ решает понятную задачу: у банков должна появиться длинная ресурсная база под ипотеку, а у граждан — дисциплинированный инструмент накопления на первый взнос. Но у этой конструкции больше вопросов к банкам, чем к вкладчикам.

Долгосрочных денег в системе почти нет. Сегодня свыше половины новых вкладов открывается на три месяца, а на сроки от полугода и дольше приходятся считанные проценты рынка. Ставки по трехлетним депозитам ощутимо ниже, чем по коротким — банки таким образом сигнализируют, что не верят в длинные деньги под текущую доходность и закладывают ожидания снижения ставки.

Спрос на реально длинные вклады в стране практически не сформирован, и закон пытается создать его директивно, через страховую льготу, а не через рыночный интерес.

Для банка это дополнительная нагрузка, а не бесплатный ресурс. Повышение страхового лимита с 1,4 до 10 млн ₽ на одного вкладчика это на порядок больший потенциальный объем выплат при отзыве лицензии. Когда лимит поднимали даже до 3 млн ₽ для отдельных категорий счетов, нагрузка на фонд страхования вкладов росла на 15–16% при увеличении доли полностью застрахованных вкладчиков всего на 1–1,5 процентного пункта.

Для лимита в 10 млн эффект будет кратно больше. Вопрос, за чей счет: либо это специальная повышенная ставка отчислений именно для банков — участников программы, либо нагрузка размывается по всей системе страхования вкладов, что фактически означает субсидирование одних банков за счет других. Пока в законе этот механизм не детализирован, и это первое, что должен решить регулятор до запуска в 2027 году.

Риск досрочного оттока реальный, и он системный, а не единичный. Закон разрешает забрать деньги с процентами при отказе от покупки жилья и направить их на первоначальный взнос уже через год. Это значит, что при любом внешнем шоке  — например, обвале цен на недвижимость, веренице дефолтов застройщиков, панике вокруг конкретного банка, — отток по таким вкладам может пойти волной, причем не из-за паники вкладчиков как таковой, а из-за резкой смены жилищных планов у большого числа людей одновременно. Обычный срочный вклад такую массовость эффекта не создает, потому что там нет привязки к внешнему рынку недвижимости.

Фиксировать ставку на три года вперед банку крайне трудно. Ключевая ставка за последние два года прошла путь от 21% до нынешних 14,25%, и это далеко не предел волатильности. Банк, объявляющий сегодня привлекательную фиксированную ставку на три года, берет на себя чистый процентный риск на горизонте, где цикл ставки может развернуться дважды.

Хеджировать такой риск инструментами длиннее года на российском рынке почти нечем, значит, либо ставки по вкладу изначально будут не такими щедрыми, как обещано в презентациях закона, либо банк будет закладывать в модель фондирования значительный запас прочности, а это тоже удорожает продукт.

Отдельный риск — ожидания вкладчиков. Повышенная страховка легко считывается как государственная гарантия выгодности самого продукта, хотя это гарантия сохранности денег, а не доходности и одобрения ипотеки. Если через три года ставки или цены на жилье окажутся не такими, как рассчитывал вкладчик, разочарование ляжет и на банк, и на регулятора.

Вывод

Жилищный вклад может стать удобным инструментом для накопления на жилье: он дает повышенную защиту для денег вкладчика и более привлекательные ставки и страховую защиту. Но перед открытием нового продукта важно учитывать его целевое назначение, ограничения на досрочное снятие и возможные риски для доходности.

finuslugi.ru