Верховный суд напомнил о свободе договора

астройщик утверждал, что допустил ошибку в договоре и указал неверный срок передачи объекта — на год раньше согласованного. Суды двух инстанций с ним согласились. Но Верховный суд обратил внимание: договор прошел госрегистрацию, а значит, никаких разночтений и противоречий быть не может. Тем более, стороны вправе определить его условия по своему усмотрению.

ООО «Мастер-Ком» и Иван Семикачев* 14 ноября 2014 года заключили договор участия в долевом строительстве на 2, 5 млн руб. По нему застройщик обязался до 30 декабря 2015 года построить дом и передать Семикачеву однокомнатную квартиру в нем. Если строительство вовремя не будет завершено, застройщик должен за два месяца направить уведомление. Еще застройщик вправе перенести срок ввода дома в эксплуатацию не более чем на 6 месяцев без каких-либо санкций и дополнительных соглашений.

Застройщик в срок не уложился, сославшись на предусмотренное договором право переноса даты ввода дома в эксплуатацию, а Семикачев в январе 2017 года обратился в суд. Он просил признать недействительным пункт договора, который в нарушение ст. 190 ГК носит не конкретный характер, а также взыскать с ООО «Мастер-Ком» 709 501 руб. неустойки за нарушение срока за период с 31 декабря 2015 года по 20 февраля 2017 года, 100 000 руб. компенсации морального вреда и 50% от присуждённой судом суммы штраф за неудовлетворение его требований в добровольном порядке.

В суде застройщик заявил, что в договоре долевого строительства допущена описка: стороны хотели указать срок передачи квартиры «30 декабря 2016 года», а не «30 декабря 2015 года». Согласно проектной декларации, срок строительства — IV квартал 2016 года. Именно с расчетом на 30 декабря 2016 года застройщик заключил договор аренды земли, до этой даты он не успел бы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Семикачеву направлялось письмо с пояснениями о произошедшей технической ошибке и предложением подписать дополнительное соглашение, но он ничего не предпринял.

Подольский городской суд Московской области признал недействительным пункт договора о переносе срока ввода дома в эксплуатацию на 6 месяцев без каких-либо санкций и допсоглашений. Он также постановил взыскать 50 000 руб. неустойки, 10 000 руб. компенсации морального вреда и 30 000 руб. штрафа. Московский областной суд с ним согласился. Они решили, что истец знал о реальных сроках строительства жилого дома, исправили допущенную описку и определили период просрочки с 31 декабря 2016 года по 20 февраля 2017 года. В спорах ООО «Мастер-Ком» с другими дольщиками суды также исправили описки в сроке сдачи объектов.

Верховный суд напомнил, что свобода договора является одним из основополагающих принципов гражданского законодательства (п. 1 ст. 421 ГК). Условия договора определяются по усмотрению сторон (ст. 422 ГК). ВС заметил: нижестоящие суды не указали, в чем состоит неясность условия договора о сроке передачи квартиры и какова действительная воля сторон. При этом договор прошел госрегистрацию, значит, законность сделки проверена. Поэтому ВС отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию (№ 4-КГ 18–33). Пока оно не рассмотрено.

ВС исправил ошибку судов, которая заключалась в слепом следовании мнению одной стороны в ущерб другой. По сути суд произвольно вмешался в договор, согласившись с датой, которую предложил застройщик. ВС велел пересмотреть этот аргумент, который должен получить нечто большее, чем простое согласие с застройщиком.

Александр Попелюк, партнер практики разрешения споров Lidings

«Постановление Пленума ВАС от 11.07.2011 № 54 призывает суды выяснять действительную волю сторон при заключении договоров относительно приобретения прав на будущую недвижимость. Вместе с тем, ВС не дал оценку условию об автоматическом продлении срока передачи недвижимости. Я полагаю, с учетом п. 3 ст. 6 закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и ст. 452 ГК установление в договорах долевого участия такого условия незаконно», — заявила менеджер Департамента налогового и правового консультирования группы БДО Юникон Елена Зиберт.

Право.ру